付费网文《房子、债务与市场！》

自98年以来，为了解决外向型经济的拉动力不足和财税体系制度改革后地方发展缺乏资金的问题。

房地产在官方的主导、规划和推动下逐渐成为社会城市化进程的核心产业。

产业的蓬勃发展解决了一系列的社会问题：包括并不限于地方发展的融资问题，居民的资产增值、城市化进程中的居住问题，农村过剩劳动力的迁移和就业问题，以及与此产业相关的配套产业的拉动力问题。

当一件事能让整个社会各个主要角色都收益的时候，就会获得整个社会主要参与者的一致性的追捧，这种追捧的背后不仅仅是资源的聚集也包括政策的倾斜和监管的滞后。

它不仅形成烈火烹油的螺旋上升态势，也会在这个过程中形成新的社会权力格局和新的利益共同体。

这些都会成为阻止变革的内生力量，因此，任何一种触及深层次利益格局的改革都是艰难和滞后的，这种滞后性往往会逐渐酿成全社会的苦果。

房地产的属性自始至终都是一个金融产品。因为整个链条的每一个环节都是通过杠杆支撑起来的。

地方政府以低价征用土地，或者通过改变土地的性质—将工业用地转变为商业用地，然后通过商业用地的拍卖来获得土地转让的大额融资。

用如此巨额资金拍下土地的开发商，不管其资金来自于银行的贷款，还是资管企业的投资，或者是其它金融机构募集的资金。

这个资金都不是完全自有的资金，而是通过加杠杆之后获得的，而且这些资金都需要利息！

包括前期投入的成本以及凑集这些资金和后续开发所需资金的成本都依赖出售商品房的利润来回填。

整个链条的价值对标并不是一块荒地通过建筑加工变成住房。而是完全遵循金融衍生品的发型和交易方式。

整个链条中所有参与者的收益都来自于买房者的负债！而买房者的收益则来自于接盘者的负债。

因此，归根结底，整个链条就如同一个倒立的金字塔，而支撑起这一切的塔尖则是购房者的负债规模。

这也是为什么大规模的提前还款不被银行接受的原因。因为它会直接大幅缩小负债规模，这种负债规模的快速减少，损失的不仅仅是银行已经提前在金融体系中转移的利息收入。

还会让之前的许多投资于房地产整个链条的金融项目陷入收益缩水，甚至难以为继的困境。

要理解这一点，举个简单的例子就明白了：某某资管公司通过发现金融产品募集了一笔大钱用于投资某些房地产企业的项目。

不管是以哪种方式募集资金都必须要给出较高的利息才能吸引资金。那么，未来的收益必须要比给出的利息更高才能保障这种产品能够持运行下去。

除此之外，募集资金的资管企业自己也需要利润来维系自身的高成本的运营—那些光鲜体面且让世人羡慕的高收益行业的运转比其它行业依赖更高的利润来支撑。

这些利润来自于哪里？当然来自于募集的资金的投资收益。这种投资收益不仅需要包括这些金融机构的运者来实现—更具体的来说是通过购房者的负债来实现。

因为购房者的负债本身也是一个稳定收益的金融产品，可以在金融体系中打包再次出手！

也正如此，整个利益链条上的各个环节都乐意扩大负债规模—就连中介这样的末端利益环节，会想尽办法让更多承担不起风险的普通人去负债。

因为风险由最终负债的个体去承担而利益由整个利益链条所共享！许多人能理解上面的内容，可能不理解为什么个人负债也是银行体系中的金融产品。

举个例子：假如你欠我120快钱，每个月你都会稳定的还我10快钱并附加一块钱的利息。因为你每一个月都会这样做，所以，这个预期是稳定的，而且一块钱的利息也很高。那么，你欠我120快钱，每个月还10快钱并附带1快钱利息的这张欠条几乎就能等同于一张价值132快钱的钞票—这种稳定性能够让我拿它去买东西也没有问题，只要对方也能理解这种价值就会接受。如果我把这种票据转手给别人，本金保持不变，依然是120块钱，但利息我只要一半—也就是说，我以126快钱的要价，把你的欠条从别人那里换取现金，对于拥有现金需要增值的人来说，这也是一种保本保息的投资。你觉得谁最愿意去买这样的欠条？当然是从事吸储放贷的银行！如此一来，我本来借出去120快钱，现在能马上回笼126快钱，我完全没有风险却能做一笔贷款就收益5％的利润。这种情况下，我是不是发放的贷款越多对自己越有利？如果没有监管政策的限制，别说收入不够的人，即使完全没有收入的流浪汉我也给他们发放住房贷款。08年的美国就是这样干的，也恰恰是这样搞出了大事—最后让雷曼这样庞大的金融机构破产。假如个人住房贷款规模急剧减少，贷款几十年的人也提前还款。其结果是什么？我之前给人借了120快钱并将未来的利息也打包进去当作132快钱的借条，以126快钱的优惠价卖给了下家。然而，买家手上囤积了许多这样的借条。结果许多借我120快钱的人提前还清了120快钱，不仅连本带息没能到132，甚至没能到126。不仅以126购买我手上票据的买家要大亏损，连同我自己的利润也是大幅缩水。假如我是一家上市企业，我的业务是通过这种方式挣钱，那么跌的从众心理会造成交易的持续萎靡和新增贷款规模的下降。更主要的是，它会让许多存量交易变成烂账并遵循上面的逻辑引发连锁反应。根据银行的统计数据，我们这个社会86％的购房者只拥有一套房。换句话说，银行的贷款基本上都是向普通家庭发放。这些人通过稳定的工薪收入保障了这些贷款在金融体系中连本带息的价值。

但从另外一个角度来说，如果允许房价在市场中自由波动，虽然能让一些地产公司快速回笼资金，但它的负面影响只会更大：一旦存量交易的市场价格低于抵押给银行的价格。

这些背负房贷的家庭就会陷入破产，也会停止继续支付本息。此时此刻，你再回看它的影响在金融体系各环节中的运转逻辑就会发现：它不仅仅是银行的烂账，也会在金融市场触发一系列的投资机构的暴雷行为！在房地产这个游戏中，最核心的要素是有能力负债的人群规模和总负不可避免会遭遇利润不及预期甚至是巨大亏损的情况。资金永远追逐高收益的头部赛道，正因为如此，在房地产蓬勃发展的阶段，不管是专业的资管投资企业，还是其他企业都不同程度地参与其中—有的亲自下场，有的间接投资。这就是为什么许多与之不相关的企业在主要业务发展状况良好的情况下，却会在财务上遭受巨大损失，继而影响其在金融市场上的价格。市场对企业的价值判断，源自于其在行业中的地位以及这个行业在社会经济中的价值，这会在中长期的市场波动趋势中体现出来。但在短期的中必然会受预期的情绪影响严重。

目前最大的市场情绪就是对负债总量大幅度下降会引发上述连锁反应的后果的担忧。这种担忧在没有明确的应对措施之前不会消散，只会加重！

因此，那些拥有真正的社会经济政治价值的周期性目标企业，如果价格又在低位，在这种情绪下反而值得拥有。反之，缺乏现实经济政治价值支撑的高价目标风险会比较大—尤其是新奇概念和金融属性的高价目标。

当一件事情成为社会治理问题的时候。就不仅仅是一个市场行为，也不仅仅遵循市场的运作规律。事实上要解决这个问题很简单：那就是像和珅说的那样：要救灾就必须在救民之前先救官！如果地产企业都破产了，他们经手的所有项目都必定烂尾。它不仅会让已经背负了债务却无法获得房子的家庭陷入债务困境，并且会让他们停止支付本息。还会加剧一手和二手房的交易逾期。从而进一步让总的负债规模减少，并加快触发上面的整个反应链条。

除此之外，让所有与这些房产企业有业务关联和投资关系的上下游企业和机构都陷入资金断裂和企业破产的困境，这在社会经济体系中的波及范围，将会成百上千倍的放大！难道社会治理者看不到这一点么？

当然看得到。如果大规模的发行公共债务注入资金将这些地产企业进行并购或者国有化，就可以达到救官的效果。

但为什么不出手呢？事实上，几年前金融市场去杠杆，在情绪叠加的打击，各行各业龙头企业都陷入股权抵押违约风险的时候。

确实采取过地方政府筹集资金注入这些企业，或让一些国有企业并购这些民营企业，通过股权交易的方式将这些影响地方经济发展的龙头企业从那一次危机中拯救出来。

虽然舆论导向上，在不停质疑此举是国进民退。但在现实中，那些民企龙头企业，巴不得被国企并购或者被政府接管，从而间接将自己的股份套现为现金—在此之前，他们已将自己的大部分股份质押以换取资金。

此时，政府不管是以注资的方式将质押的股份收回，还是以并购的方式进行资产重组，对他们来说都是金蝉脱壳！不排除会以同样的方式来处理这一次的房地产危机。

不过这次所需要的资金量，不是上一次所能够比拟的！各大房地产企业所捅的篓子，远比股权质押要大的多的多的多。

想一想，恒大通过各种金融杠杆搞出2万多亿的债务规模，而它自己的全部股权游之间搞出了巨大债务，也大量的接收了海外金融机构的投资和债务。

因为在过去的20年中，它的投资收益率非常大，海外资金肯定也不会放过这样的机会。

而且每一次在美元收割周期的起点上，美元都会以低价大量向外投资，等到周期末期才持续加息抛掉早期投资的资产进行周期性的收割。

总而言之，房地产企业在跟试图拯救它们并兜底的官方博弈。官方一定会出手，但需要将成本压缩到更小。因为目前的成本是无法承担的！

此时此刻，彼此都在耗着。而且外部的势力和内部的某些机构绝对不会放过这个从市场上牟利的机会—对于这些机构而言，不管是往上的预期，还是往下的预期都可以挣钱，只要能够叠加和波动。

在博弈的过程中，恰恰是这种隐而不发的时候，市场预期极度的不确定，情绪叠加引发的波动，在市场上表现的最为明显。